Expropriation pour cause d'insalubrité

Expropriation pour cause d'insalubrité

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La loi du 10 juillet 1970, dite "loi Vivien", une procédure d’expropriation spécifique, dérogatoire à la procédure d'expropriation de droit commun,

et qui se caractérise par sa simplification au regard de celle-ci (art. 13 à 18 de la loi).

Le préfet peut déclarer "irrémédiablement insalubres" les immeubles présentant des caractères d'insalubrité auxquels il ne peut être remédié par la réalisation de travaux.

C'est l'Agence Régionale de Santé (ARS) - saisie par le maire l'occupant de l'immeuble ou un voisin - qui procède à la visite des lieux et à l'analyse de l'insalubrité sur la base des critères suivants (liste non exhaustive) :  taille du logement, structure du bâti instable, absence d’eau potable, d’eau chaude, d’évacuation des eaux usées, présence d’infiltrations d’eau, d’eau stagnante dans une canalisation en plomb, absence de douche et de toilettes ...

Pour déclarer l’insalubrité irrémédiable d’un immeuble, le préfet doit auparavant, sous peine d’annulation de l’arrêté, vérifier que les travaux permettant de rendre l’immeuble salubre sont d’un coût plus élevé que sa reconstruction (TA Montpellier, 12 avril 2011, Epoux El Arrouchi, n°0905428).

L'arrêté d'insalubrité irrémédiable comporte une interdiction définitive d'habiter dans les lieux et le propriétaire est dans l'obligation de reloger les occupants de l'immeuble.

Après édiction de cet arrêté, le préfet peut, sans enquête publique préalable, déclarer l’expropriation, prononcer la cessibilité, fixer le montant de l’indemnité provisionnelle et envoyer l’expropriant en possession pour que celui-ci réalise la démolition.

Le juge judiciaire se prononce sur l’indemnité accordée à l’exproprié, indemnité dont le montant est considérablement réduit (”valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition”).

NB : La procédure de droit commun doit être utilisée lorsque le projet d’expropriation s’inscrit dans un projet d’aménagement, dans le périmètre duquel se trouvent, notamment des immeubles déclarés insalubres ou en péril (CE, 7 mai 1993, Lavaud, n°110947). En cas d'expropriation simultanée de plusieurs immeubles salubres et insalubres, la procédure de droit commun s'applique, mais (malgré une (illo)logique contestable) l'indemnité d'expropriation des immeubles insalubres est fixée conformément aux dispositions restrictives de l'article 18 de la loi Vivien (Cass., Civ., 3è, 7 septembre 2011, n°10-10.597).

En savoir plus :

Loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre

  Articles L.1331-24 et suivants du Code de la Santé Publique


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