Lors de la vente d'un terrain avec mobil-home, un rapport de contrôle doit-il être joint au dossier technique de vente ?
Voici un très bon exemple du « compartimentage » des lois et décrets et du manque de cohérence dans leur adoption.
Dans ce cas, il faut se poser deux questions successives :
- L’immeuble est-il soumis à obligation d’assainissement (notamment assainissement non collectif) ?
- Si oui, l’immeuble est-il un "immeuble bâti", seul immeuble soumis à la production du dossier technique de l’article L.271-4 du CCH ?
L’immeuble est-il soumis à obligation d’assainissement (notamment assainissement non collectif) ?
L’obligation d’assainissement (soit collectif (conditions de l’article L.1331-1 du CSP), soit non collectif (art.L.1331-1-1 du CSP) concerne tous les "immeubles rejetant des eaux usées domestiques" (donc par définition tous les immeubles à usage d’habitation), y compris les maisons type bungalows.
Ceci est confirmé par une réponse ministérielle en date du 06 janvier 2009 : "Pour être exploitées, les résidences mobiles de loisirs ou les habitations légères de loisirs doivent être raccordées à un système d'assainissement. Dans le cas où ces habitations « temporaires » ou « saisonnières » ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées, elles doivent disposer d'une installation d'assainissement non collectif (art.L.1331-1-1 du CSP) et la commune en assure le contrôle (art.L.2224-8 du CGCT). Ainsi, le contrôle des installations d'assainissement non collectif étant indépendant de la période d'occupation et des caractéristiques de l'habitation, toutes les installations d'assainissement non collectif, y compris celles des habitations et résidences de loisirs, sont soumises au contrôle des communes, au même titre que les résidences principales ou secondaires." (Réponse ministérielle, JOAN du 06/01/2009, n°28205, page 74).
En l’espèce, il s’agit d’un bungalow non desservi par le réseau public. Cet immeuble est donc soumis à l’obligation d’installation d’ANC et par conséquent soumis au contrôle du SPANC (art.L.2224-8 du CGCT).
L’immeuble est-il un "immeuble bâti", seul immeuble soumis à la production du dossier technique de l’article L.271-4 du CCH ?
L’obligation de produire le dernier contrôle (de moins de 3 ans) en cas de vente est prévue par l’article L.271-4 du CCH qui concerne la "vente de tout ou partie d’un immeuble bâti".
La question est donc de savoir si un mobil-home ou résidence légère de loisirs est considéré comme un "immeuble bâti".
Sont exclus de la définition d’immeuble "bâti" : les caravanes, les terrains à bâtir, les immeubles à construire.
Sont en revanche concernés par l’obligation de production du dernier rapport de contrôle : les immeubles en ruine, les immeubles destinés à être démolis (Attention : ceux-ci ne sont pas soumis au contrôle en cas de vente, car il n'y a pas d’obligation d’assainissement d’un immeuble abandonnée, devant être démoli, ou devant être cessé d'être utilisé, cf. art.L.1331-1-1 du CSP), la vente d’un étage d’un immeuble, d’un lot dans une copropriété.
Il en résulte qu’un bungalow n’est pas un immeuble bâti et, s’il est soumis à contrôle du SPANC, il n’est pas soumis à l'obligation de produire le dernier rapport de contrôle (moins de 3 ans) an cas de vente de l’immeuble. Cela n’entraîne aucune conséquence sur l’obligation (qui subsiste) de disposer d’une installation d’ANC conforme et de devoir faire les travaux dans le délai d’un an à compter de la vente. Ce délai d’un an concerne en effet l’installation d’ANC d’un immeuble, sans précision que l’immeuble soit "bâti" ou non au sens du CCH (cf. art.4 de l’arrêté du 27 avril 2012).
Si, en l’espèce, le document n’a effectivement pas à être joint au dossier de vente, l’information sur l’état de l’ANC devrait tout de même être délivrée de bonne foi ("Obligation de délivrance du vendeur" : cf. CA Versailles, 04 février 2014, n°12/086).
CONCLUSION : Le fait qu’il s’agisse d’un bungalow change une chose et une seule : il y a un papier en moins à donner à l’acheteur dans le cadre de la vente.
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