Le contrôle en cas de vente d'immeuble

A compter du 1er janvier 2011 (au lieu du 30 janvier 2013, date initialement fixée par la loi sur l’eau du 30 décembre 2006), le document de contrôle établi par le SPANC devra figurer dans le dossier de diagnostics techniques

fourni par le vendeur préalablement à la vente de son immeuble (art. L.271-4 du CCH modifié par la loi du 12 juillet 2010).

Cette disposition n’implique pas de réaliser un nouveau contrôle au moment de chaque vente d’immeuble d'habitation non raccordé au réseau d'assainissement collectif (les immeubles inoccupés et inhabitables, abandonnés, à démolir ou raccordés à une installation d'épuration industrielle ou agricole ne sont pas concernés par l'obligation de l'article L.271-4 du CCH).

Cette obligation implique seulement d’informer l’acquéreur du résultat du dernier contrôle (contrôle de fonctionnement, entretien et éventuels risques sanitaires et environnementaux), qui doit avoir été effectué depuis moins de 3 ans (art. L.1331-11-1 du CSP). La date à prendre en compte pour le calcul de ce délai de validité est celle de la signature du rapport de contrôle par le SPANC.

En revanche, si le vendeur ne dispose pas de ce document ou dispose d’un document de plus de 3 ans, il devra faire procéder au contrôle de son installation par le SPANC à ses frais exclusifs.

La production de ce document de contrôle exonère le vendeur de la garantie des vices cachés (art. 1641 à 1648 du Code civil) de l’installation d’ANC. Ainsi, le vendeur ne pourra être tenu pour responsable des dysfonctionnements ou non-conformités découverts après la vente.

La notion de conformité à laquelle l'article L.271-4 du CCH fait référence est la conformité par rapport aux prescriptions du SPANC notifiées dans le document issu du contrôle et non de la conformité applicable à une installation neuve.

Pour ce qui concerne les non-conformités signalées au moment de la vente, c’est l’acquéreur (et non le vendeur) qui devra réaliser les travaux nécessaires dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Il en résulte que le SPANC procèdera à un nouveau contrôle après la réalisation de ces travaux. Ceci nécessite donc que le SPANC connaissance la date de la vente et le nom de l'acheteur. Or, aucune disposition ne contraint le notaire à délivrer ces informations au SPANC. Il convient donc de définir en amont avec les notaires une conduite à tenir dans les échanges d'information.

Seul le SPANC dispose de la compétence "contrôle" et il est donc le seul à pouvoir fournir le rapport de contrôle, éventuellement via un prestataire de service (marché public) ou le délégataire du service public.

L'Agence de l'Eau Seine-Normandie et le Conseil Général de Seine-Maritime financent les travaux de mise en conformité postérieurs à la vente de l'immeuble dans les mêmes conditions que les autres travaux de mise en conformité.

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Questions/réponses sur le contrôle en ANC